王丽新
近日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，提及“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。紧接着，北京、上海、广州、深圳等一线城市接连发声，要大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。虽然具体政策何时出台还有待观察，但业内普遍预计，“认房不用认贷”是重要调整方向。
那么，“认房不用认贷”指的是什么？为何要在此时调整？其影响会有多大？
“认房”是指商业银行发放个人住房贷款时，会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。
以北京为例，优化该政策后，部分区域或部分定向人群，可能之前被认定为二套房，首付比例需要60%-80%，变成首套首付只需要35%-40%，房贷利率或从5.25%降至4.75%。从理论上来说，关于“认房不用认贷”新政，各地落地细则可能不同，但共识是更好地满足真实的住房需求，在一定程度上降低刚需和改善性购房者的首付压力。
出台“认房不用认贷”政策，与住房市场供需关系变化紧密相关。2021年底至今，从三、四线城市逐步升级到二线城市，多部门动用了放宽限购、降低首付比例和房贷利率、调整公积金贷款额度及利率、发放购房补贴等政策工具。至2023年二季度，市场进入冷静期。在这种新形势下，适时调整优化“认房不用认贷”等政策，坚持用好“因城施策”工具箱，既适应当下房地产市场的新发展阶段，又将使政策落地更加精准有效。
在笔者看来，接下来的调整性政策有两大着力点，一是及时调整不合时宜的限制性政策，例如核心二线城市主城区及一线城市外围区域放松限购、调整“认房认贷”标准、降低首套房贷款利率、优化限售政策等。二是调整其他配套性政策，比如降低存量房贷利率、适度降低二套房贷利率以及进一步降低房产交易税费等。尤其是对存量市场政策的调整，将有助于强化一二手房联动交易的流动性。而优化“认房认贷”政策关乎多项政策落地，对满足换房需求很重要。
可以预见的是，新的调整性政策将为房地产行业带来利好影响，一是切实有效地释放改善性需求，降低其购房门槛和按揭成本；二是释放一线城市及部分二线城市换房需求，“稳中有进”地满足真实的改善需求；三是部分城市或者区域市场交易量有望回稳，但房价不会应声而起，交易活跃度则有望出现“由点带面”格局。
总之，及时完善优化调控政策将有效提振市场信心，促进行业加快恢复良性循环。当然，支持合理住房需求，不是放开或取消调控，更不是鼓励炒房，公众要理性看待。
