今年可能是北京学区房最后一个大年

昨天，在一个公开活动上，中国国际经济交流中心总经济师陈文玲，一语惊人：

子女是长周期的消费品，是可以带来长久回报的耐用消费品，年轻人不生小孩是不对的。

此话一出，有娃的年轻人、没娃的年轻人，都虎躯一震，惊呆了。

其实，专家的这个表达只是转述了美国经济学家贝克尔的观点，这位诺贝尔经济学奖得主的一个开创性研究，就是将子女视作可以为父母带来幸福感的耐用消费品。

理儿是这么个理儿，但对中国的年轻人来说，态度似乎也很简单明了：你说的都对，但我就是不愿意。

就在前几天，光大证券（维权）出了一份名为《人口峭壁》的研究报告，核心观点是， 2030 年之后，我国将从“人口红利”过渡至“人口负债”，住房市场将逐步向存量市场演变，预计2041-2050 年，潜在住房需求会降至年均4.8 亿平方米。

4.8亿平方米是什么概念？

目前，我国的潜在住房需求约12亿平方米，按照光大证券的测算，18年后，住房市场将萎缩60%。

未来太远，全国太大，表姐只想知道，人口峭壁，会对这几年的北京楼市有什么影响。

楼市的底盘是人口，人口增长靠生育，人口、生育、楼市的交叉地带，大概就是学区房了。

所以，我们可以看看人口变化到底会对北京的学区房有什么影响。

这是北京教育高地海淀、东城、西城近十年的二手房成交套数走势，可以看出，峰值出现在2016年。

2016年的峰值，除了全国楼市大涨因素之外,另外一个重要原因，就是我国在这一年彻底放开了二胎,对人口增长的预期，进一步刺激了学区房市场。

这一年，也是人口、生育、楼市相关性最强的一年。此后，伴随学区政策调整、疫情、房地产调控，这种相关性越来越弱。

我们可以理解为，学区房对二手房的带动效应渐趋弱化。

但我们仍有理由相信，人口、生育、学区房仍将在今年以及接下来两三年内，产生一种阶段性的强关联。

北京2020-2021学年小学招生人数的暴涨，原因就是北京曾在2014年迎来一波生育高峰。而在此前一年，我们启动实施了单独两孩政策。

2016年生育政策再次调整，经过十月怀胎的等待期，2017年，北京市户籍人口出生人数顺理成章地达到新高峰，17.1万人。

这是北京市户籍人口出生人数第二次突破17万，而上一次还是上个世纪的60年代。

对北京楼市来说，这个数据至关重要。因为按时间推算，六年后的今天，正是这一批孩子入学的时候。

正常来讲，2023年第一季度，应该出现一轮二手房的成交高峰。

从这张图可以看出，与去年相比，今年一季度二手房成交套数的确有一定的上涨，只不过幅度并没有我们想象的那么大。

就这点小幅的增长，可能就是我们见到的北京学区房的最后一次上扬了。

对于北京的学区房而言，相比学区政策调整，出生人口的变化才是真正致命的打击。

前面讲过，北京近十年来出生人口的巅峰是在2017年，从那之后，就开始一路向下。到了2021年，北京户籍出生人口已经减至9万人。

4年时间，出生人口少了8.1万人。

更令人担忧的是，这种趋势恐怕是很难挽回的。原因就是，这一代的年轻人，是完全不同于他们父辈的年轻人。

人口出生的上一个环节，是结婚。现在年轻人对婚姻的态度，早已经变了。

表姐到北京市民政局扒了下近十年婚姻登记数据，结果如图所示，结婚对数几乎是一条顺滑的下行缓坡，离婚对数则是像小山丘一般与日俱增。

很遗憾，这一代年轻人不再热衷于结婚。

长此以往，学区房注定迎来衰落。我们甚至可以大胆地预判：

今年将是北京学区房的最后一个大年。

这个大年所依仗的，就是2017年那次生育高峰。

光大证券的那份报告说，2030 年前，我国住房需求仍会相对稳健，其中，2023-2025 年潜在住房需求为年均 12 亿平方米。

接下来这几年，是人口红利最后的辉煌。销冠100

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