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有了房产证,房子一定是你的吗?——物权登记

2023-02-07    黔中
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因为房子从古到今都是非常重要的财产,必须有一个信用极高的登记机构进行管理,才能确保交易,定分止争。今天,大家都知道买了房子,光搬进去住还不行,还得到房管局办理登记,取得产权证后,才能真正放心。那办了房产证,就一定能证明房子是你的吗?

首先,因为我们号称法律科普,所以我们还是先讲个法律概念——物权登记。什么叫物权登记?不动产交易登记就是其中一种,而且因为中国的商业地产发展非常迅速,不动产尤其是房屋买卖和抵押是我国最常见的不动产交易登记。房屋是不动产,不动产是物,关于房屋的登记就是物权登记(之一种)。而我们前面说过了,因为不动产通常价值较大,所以需要一个大家都能看到的登记,大家才能放心交易。其实房产证不是外来物,中国有史明确的记载,至少在北宋年间就要求田地转让,必须到政府批凿,交易才能发生效力。

其次,房产取得登记后,就一定能证明房子是你的吗?这个问题的答案是——大概率能证明。为什么说大概率能证明。因为物权登记有着法定的公示、公信力,法律明确规定了,物权登记上的记载是能推定权利人的,你可以相信物权登记记载。什么意思呢?比如,张三准备把房子卖给你,除了看房子外,你还得看房产证,只要房产证上写明的产权人是张三,甭管其他,你就相信物权登记是不得错的,你就买吧,房子就是张三的。所以,我们说大概率能证明。

再次,为什么不能是绝对证明,而是大概率呢?请注意,我们前面所举的例子,对于准备买房的人来说,他绝对信任房产证(物权登记)是不得错的。因为准备买房子的人和张三是交易关系 ,法律确定物权登记的公示公信,就是为了保护交易,所以在交易中,你对房产证的信任法律是肯定会保护的。那不在交易中呢?比如,张三登记的房子其实是我出资买的,只是当时基于某种原因,我不想买在自己的名下,我就和张三签了代持协议,让张三代替我持有房产权,在我需要时在过户到我的名下。我和张三之间不是交易关系,是一种委托关系,在这里,张三就不能拿着产权证对着你说,房产证登记在我的名下,这房子是我张三的,不是你的。在这里,物权登记就没有公示公信力了。你可以不用管房产登记,当然,你也不能直接说你是房子的所有权人,你要出售房子,你还是得先把房产证办到你名下,才能过户给别人。怎么过户到你名下呢?首先,尽量协商嘛!其次,协商不成,拿着代持协议、当时出资的证明到法院打官司,诉讼请求就是要求把房屋登记在你的名下。

所以,大家看出来了,房产证是值得信任的。而因为房产证是值得信任的,所以你的资产代持是有风险的,代持的风险在于,名义上的所有人(张三)如果把房子卖或抵押给别人,因为别人相信房产登记是不得错的,那别人的权利是受保护的,你做为真正的所有人,你不能说买卖和抵押未经你的同意无效。张三把房子处置的行为是有效的,你的损失咋办?你只能找张三赔,张三赔不起咋办?你自己承担风险吧。没办法,成年人的选择总要付出代价。

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