作者：孙梦凡
2023年，房地产行业的政策主基调是：稳支柱、促需求、防风险。在过去的一季度，超百条调控政策被祭出，目的或是为支持购房需求，或是为化解企业乃至行业风险。
据中指研究院监测，2023年一季度已有超百省市(县)出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。
政策组合拳下，一季度重点城市房地产市场持续回暖，“小阳春”行情启动，百城销售面积实现正增长，热点城市回暖明显。在供给端，多地“保交楼”工作也取得一定进展。
业内认为，展望二季度，房地产政策将延续“托而不举”的政策基调，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解。地方或将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制。
需求端松绑购房限制
2023年，楼市调控政策仍在密集释放，两大主攻方向是：支持改善性住房需求，防范化解房企风险。金融支持房地产则有四大方向：需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。
在这其中，从需求端入手稳楼市，支持刚需及改善型住房需求，不仅是各地“因城施策”的一致动作，也是行业走出困局、步入良性循环的根本要求。
要松绑购房限制、激活市场需求，这其中的度在哪里？开年住建部部长就明确表示，“大力支持首套房，合理支持二套、政策向置换和多子女倾斜，原则上不支持三套”，为地方因城施策提供了参考。
比如就在过去一周，多个城市优化住房公积金政策，浙江丽水、江西鹰潭、四川遂宁、安徽宣城、福建莆田、贵阳贵安、甘肃兰州等地提升公积金贷款额度，适度降低购房者压力。
4月4日，合肥对楼市政策作出调整，涉及部分区域限购放开、刚需购房资格认定调整、60岁以上成员家庭和多子女家庭可购买第3套住房等四个方面，在收窄限购区域的同时对购房资格进行放宽。
郑州则调整限购范围，二环外取消限购，二环区域内正常限购。限售政策也有调整，从取得不动产日期起满1年可以出售，调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，三者任一满一年可出售。
厦门同样调整了限购限售政策，厦门户籍的单身人士可购买第二套住房，二孩以上家庭可购买第三套住房。限售政策由之前的取得不动产权证日期之日起2年限售，改为网签之日起2年限售。
中央层面，3月30日，自然资源部联合银保监会发文推进“带押过户”，推动住宅类不动产率先实现，进一步优化二手房交易流程，对提振市场交易热情、满足刚性和改善性住房需求有提振作用。
各方政策合力下，楼市出现回温迹象。中指院数据显示，2023年一季度新房价格环比上涨0.01%，价格较2022年四季度止跌企稳；二手住宅价格环比下跌0.18%，跌幅较2022年四季度收窄0.41个百分点。
值得注意的是，接下来楼市能否持续升温、政策会怎么走，业内十分关注。
中指研究院认为，年初以来，我国经济运行企稳回升，但经济回升基础尚不牢固，房地产市场恢复同样面临不确定性，当前部分城市在积压住房需求释放后，市场调整压力逐步显现。在稳地产目标下，预计二季度，监管部门及各地优化房地产政策仍有一定空间。
在需求端，政策有望继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开，并结合人口变化给予针对性政策支持，如针对多孩家庭、人才的住房需求，优化限购条件、降低首付比例、发放购房补贴等。同时，符合条件的城市有望进一步下调首套房贷利率下限，降低购房成本。
上述研究院认为，经历一季度市场的阶段性升温，二季度销售有望回归正常市场节奏。一季度重点城市二手房成交量持续走高，前期成交置换出的改善需求尚未完全进入市场，这部分需求入市或将对新房市场形成一定支撑，预计2023年全国商品房销售面积小幅增长。
不过，市场回暖的不确定性仍存。中指方面称，3月以来，重点城市新房项目案场到访量已有所减少；同时，居民收入预期尚未根本扭转，购房者对期房烂尾的担忧和房价下跌预期，依然是制约新房销售修复的关键，3月底购房者置业意愿小幅回落，当前市场信心仍不稳定。
保交楼全力化解风险
对房地产市场的前路，3月份住建部倪虹部长曾有过表述。他说，对房地产企稳回升充满信心，但市场企稳回升有一定前提，要牢牢坚持“房住不炒”，大力支持刚性和改善性住房需求，防止市场大起大落。
房地产的支柱地位未变，但从上述表述可见，政策出台必须牢牢坚持“房住不炒”的底线。
克而瑞表示，现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地产拉动短期经济。二季度，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，更加侧重风险防范化解，包括保交楼等政策底线继续坚守。
从去年底中央经济工作会议开始，“防风险”便成为高层就房地产行业表态的高频词。年初全国住建工作会议也指出，要“抓两头、带中间，以慢撒气的方式防范化解风险”。
在防风险的各项部署中，“保交楼”更是重中之重。数据显示，在前期3500亿专项贷款和2000亿免息再贷款等一系列举措支持之下，2023年前2月房屋竣工面积同比增长8%，仅次于2022年12月，为2022年以来次新高，“保交楼”已取得一定实质性成效。
但另一方面，“部分地区纾困资金审批流程长、支取困难、覆盖面有限等问题还亟待解决，不少项目继续停工或表演式复工也客观存在，保交付、稳民生依然任务艰巨。”克而瑞表示。
日前，湖南省住建厅便组织召开金融支持“保交楼”工作政银企座谈会，政银企三方共同探讨“保交楼”工作后半程，如何解决资金难题。会上提到，相关银行是否存在反应慢、效率低的问题？擅自拨付出去的预售资金有没有追回来？一些违规操作中是否涉及利益输送等。
数据显示，湖南省获得专项借款的保交楼项目，截至目前共交付4.7万套房屋，已销号项目60余个，房屋交付率、项目销号率均居全国前列。与此同时，化解风险项目，仍有较大的资金缺口。
该省住建厅相关负责人提出，要按照“谁审批专项借款开立存储账户、谁负责项目新增配套融资”的原则，强力推动专项借款存储银行为专项借款项目提供新增配套融资。
银行资金支持之外，房地产开发企业也存在违规动用购房预付款行为。省住建厅房产处相关负责人表示，各地大力要开展预售资金追逃止损行动，依法查处房地产项目开发过程中存在的占用资金、挪用资金、提前分红等违法违规行为，并及时移送公安、税务等部门立案查办。
河南方面则表示，围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目标，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，以周保月、以月保季、以季保年，确保按时间节点完成目标任务。
中指研究院认为，金融支持房地产的四大政策方向明确后，房地产行业的资金支持措施有望加速落实，继续加大对优质房企的支持力度，“保交楼”专项借款、贷款支持计划等有望持续落位，年内预售资金监管政策完善等亦是可预见的政策内容。
整体而言，在全力保交楼化解风险的同时，后续房地产支持政策仍有望出台，尤其是需求侧进一步解除购房限制，促进房地产市场企稳回升。一线及强二线城市仍有放松空间，比如调整郊区限购范围、增加投亲养老等；弱二线及三四线有望放开“四限”，压力城市可考虑全面取消限购、限售。
