今起实施！上海立法明确禁止群租，还要加强“二房东”监管

租房已成为当前新市民、青年人等群体解决住房问题的主要途径。

据测算，2024年国内租赁市场规模将达到3.1万亿。尤其在人口净流入的大城市，新市民、青年人的住房问题更为突出，比如北京、上海、广州、深圳等城市的租房人口占常住人口比例达40%以上。

当住房租赁市场发展变得更迅速，成为房地产市场的重要组成部分时，违约涨租、“黑中介”等行业乱象时有发生，具有强制性和约束力的住房租赁地方立法亟待落地。作为租赁住房行业的首部地方性条例，《北京市住房租赁条例》如今已施行了5个月整。

如今，同为人口净流入的一线城市上海也将正式实施租赁住房条例，进一步规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。

2022年11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》（下称“《条例》”），定于2023年2月1日起实施。

《条例》共包括总则、出租与承租、住房租赁经营、保障性租赁住房、服务与监督、法律责任、附则等7个章节，通过立法明确了禁止“将住房用于群租”，加大对“二房东”监管力度，促进租赁双方建立稳定的租赁关系，从公共安全和秩序方面规范租赁行为和完善管理制度。

具体来看，《条例》首先明确要禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租；同时要平衡租赁双方权利义务，要求出租人不得强迫变更、解除住房租赁合同，不得提前收回租赁住房；承租人不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为等。

在整治群租行为时，上海也将继续加大住房供给力度。条例中明确提到，将在高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等集中供应保障性租赁住房。

上海还将继续挖掘存量，商业办公、旅馆等非居住存量房屋也能遵循相关规定改建为保障性租赁住房。

为保证租房人群的权益，《条例》还明确提到，承租人按照有关规定，依法享受基本公共服务和便利。如承租人办理居住登记、落户、子女入学、公积金提取等需要提交住房租赁合同的公共服务事项，已经完成住房租赁登记备案的，可免于提交住房租赁合同。

要营造规范有序的市场秩序，还需重点聚焦市场主体监管。《条例》指出，要加大对个人“二房东”监管力度，如个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动，当依法办理市场主体登记。

此次《条例》中还首次提出“住房租赁交易资金监管专用账户”。如果“二房东”企业未按规定开立交易资金监管专用账户，最高将被处罚款20万元。这意味着，上海从立法层面对租赁市场可能出现的“租金贷”乱象加强了监管。

不仅如此，对企业和从业人员也要加强管理；规范房源信息发布；以及要实行资金监管，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务，要求开立资金监管专用账户，通过住房租赁平台向社会公示，按规定将相关资金存入专用账户。

住房保障方面，《条例》明确，上海将按照政府引导、市场运作原则，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用。

事实上，为缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动解决新市民、青年人等特定群体的住房条件困难问题，近年来国家一直在大力推动发展保障性租赁住房。

在上海，保障性租赁住房体系正得到不断完善。1月29日，上海再补充，要实施人才安居工程，加大保障性租赁住房建设筹措力度，加快构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，支持企业利用存量土地建设宿舍型保障性租赁住房。

整体来看，《条例》的正式实施，体现出政府主管部门对租房市场管理将更深入、细分和精准，也意味着上海住房租赁市场将向机构化、专业化迈进。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进向界面新闻表示，《条例》也表明上海落实租购并举的发展方向，培育和发展住房租赁市场，加快形成多主体供应、多渠道保障、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系。

从春节期间市场需求热度反馈来看，低价位租赁需求在上海上升显著。根据安居客监测数据显示，上海1000元/月/套以下的需求占比较去年春节期间上升2.9%，租房需求主要集中于浦东区和闵行区，占比分别达到26%、11.1%。

业内人士认为，伴随着经济稳步复苏、就业形势恢复，以及租客对收入预期增长的信心修复，上海的租赁市场整体供需有望回升。

长期来看，随着新型城镇化的推进，国内流动人口规模继续扩大，核心一二线城市租房比例进一步提高，住房租赁需求也将迎来新的增长空间。

因此，可以预料到的是，继北京和上海之后，全国其他热点城市或将以此为模板，陆续出台住房租赁相关地方性行政法规，进一步规范行业发展。