公募REITs市场上周小幅上行

每经记者 李蕾 每经编辑 叶峰

《每日经济新闻》记者获悉，连续遭遇“滑铁卢”并引发市场广泛关注后，公募REITs在二级市场的表现终于迎来回温。

Wind数据显示，上周REITs市场整体小幅上行，27只已上市产品中有12只环比上涨，其中中金安徽交控REIT、国泰君安临港创新产业园RET、建信中关村产业园REIT领涨，涨幅分别为3.93%、3.66%、3.31%。其余15只则环比继续下滑，但跌幅相比此前有所收窄，华夏杭州和达高科产园REIT、平安广州交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT领跌，跌幅分别为-3.11%、-2.57%、-2.34%。

上周也有新产品的消息传来。6月8日，证监会、上交所公告正式受理工银瑞信河北高速公募REITs项目。该项目原始权益人为河北高速公路集团，基金管理人为工银瑞信基金。此外，6月9日中金湖北科投光谷REIT正式成立，公告显示在该产品募集期间，有效认购总户数23025户，有效认购份额6亿份，净认购金额15.75亿元。值得注意的是，该产品公众投资者配售比例约为5.94%，相比此前的热门产品还是有一定差距。

市场对定价仍存分歧

流动性方面，德邦证券研报显示，上周REITs总体成交活跃度上升，总成交额（MA5）为3.19亿元，环比前一周上升42.0%。其中，产权和经营权成交额分别为1.44亿元和1.75亿元，环比上周分别上升了32.1%和51.3%。细分来看，交通基础设施REITs成交额最大，占比29.1%。

首创证券分析师王嵩在近期的一篇专题报告中指出，自2月中旬以来REITs指数便持续下跌，截至6月5日收盘年内已累计下跌18.34%。其中4月份单月累计下跌7.18%，为公募REITs上市以来最大的月度跌幅，5月单月又进一步下跌5.3%，6月3个交易日即下跌4.38%。同期REITs表现显著弱于股债市场，市场对于公募REITs二级市场定价仍存在较大分歧。

在他看来，公募REITs加速下跌背后存在一些问题和原因：市场发展初期流通规模较小，资金容纳度有限；机构投资者占比高，投资行为具有趋同性；底层资产运营仍承压，基本面修复兑现存在不确定性；估值体系尚不完善，锚定标准存在分歧等。

“展望后续投资机会，我们认为市场超跌后投资机会已然显现，而由于当前REITs估值定价体系尚不明确，我们建议关注在市场充分定价后，部分未能反映其经营优势及稀缺性的REITs存在的估值修复预期；此外继续从基本面修复的逻辑出发，并参考当前估值水平及分红率布局相应投资机会。”王嵩在报告中表示。

纷纷展开自购行动

近段时间，公募REITs原始权益人频频宣布增持，基金管理人也纷纷展开自购行动，一时间行业自购潮再起。

6月7日，华夏基金公告，华夏中国交建REIT基金管理人于2023年6月6日收到基金原始权益人中交投资和中交二航局的增持计划通知，二者拟通过上交所交易系统以集中竞价交易方式增持该基金份额。就在同一天，建信基金也发布公告称，其子公司建信资本自公告之日起至2023年12月31日，拟继续增持建信中关村REIT不超过金额5000万元。除了子公司增持，该基金原始权益人的控股股东中关村发展集团或其相关方也意向适时以二级市场买入、集中竞价交易等方式增持该基金份额。

与此同时，中航基金也宣布将自购旗下的公募REITs产品。公告显示，该公司计划使用固有资金增持中航京能光伏REIT的基金份额，增持金额不超过3000万元。

如果把时间继续向前推，可以发现更多基金管理人的“自购”计划和REITs原始权益人的增持方案，引发行业关注和讨论。有专业人士对此表示，自购在一定程度上或可提振市场情绪、稳定信心，后续也需关注业绩基本面的修复。

此外，公募REITs的“上新”还在继续。6月9日晚间，上交所网站披露了中金湖北科投光谷REIT的基金合同生效公告，显示该基金有效认购总户数23025户，有效认购份额6亿份，净认购金额15.75亿元。值得注意的是，中金湖北科投光谷REIT的网下投资者配售比例仅为2.54%、公众投资者配售比例约为5.94%，而此前较为火热的公募REITs公众投资者配售比例几乎都在1%以下，有的甚至仅有0.23%。这也体现出，在近期公募REITs市场波动幅度加大、部分项目跌幅较前期有所扩大的背景下，市场情绪和投资者热情的下滑。

6月8日，工银瑞信旗下的首只公募REITs产品——工银瑞信河北高速公募REITs项目也正式获得监管受理。公开资料显示，该项目也是河北省首单基础设施公募REITs和京津冀首单高速公路公募REITs项目，标的资产为荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段），全长97.1公里，是国家高速公路网、河北省交通主骨架的重要组成部分。