首批公募REITs两岁了！平均涨幅19%，行业扩容接近千亿，扩募、供给、信披还有哪些难点？

来源：券商中国

2021年5月17日，证监会、沪深交易所同时宣布，首批9只公募REITs（不动产投资信托基金）产品获批，标志着国内公募REITs正式启航，且实现了从顶层设计到落地实操的跨越。

如今，首批公募REITs迎来获批两周年。两年来，公募REITs不断扩容，底层资产类型也持续突破，截至目前已有27只产品上市，总市值接近千亿；与此同时，近日，公募REITs的扩募方案也正式落地。机构普遍认为，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，公募REITs将在下阶段迈入加速发展期。

公募REITs已经从试点阶段稳步迈入常态化发行阶段，但在实操过程中仍然面临一些难点，例如信披口径不一致、扩募定价难以权衡、缺少增量资金入市、投资者培育任重道远等，多家机构也在接受证券时报记者采访时，为公募REITs发展建言献策。

从试点阶段稳步迈入常态化发行

回溯公募REITs的发展历程，一个重要的里程碑事件莫过于首批公募REITs的获批和热卖。

2021年5月17日，首批9只公募REITs产品正式获批，并于当月31日开启发行。面对这一创新性产品，各路投资者给予了极大的参与热情，9只公募REITs全部“一日售罄”，在启动比例配售后，中航首钢绿能REIT的最终配售比例低至1.76%，刷新了公募历史上的最低配售纪录。

投资公募REITs的主要收益来源为分红和二级市场涨幅，从这两个维度来看，首批公募REITs在两周年之际交出了一份还不错的“成绩单”。

从分红金额来看，Wind数据显示，截至5月19日，首批9只产品累计分红金额合计达31.87亿元。其中，平安广州广河REIT的累计分红金额高达10.1亿元，领先于其余产品，浙商沪杭甬REIT以累计5.33亿元的分红金额紧随其后，其余产品的分红金额也在1亿~5亿元之间。

从二级市场表现来看，Wind数据显示，截至5月19日，首批9只产品中有8只产品自上市以来的场内涨跌幅为正。其中，红土创新盐田港(5.110, -0.05, -0.97%)REIT、华安张江光大园REIT、中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT、博时招商蛇口(12.770, -0.10, -0.78%)产业园REIT、富国首创水务REIT的涨幅均超20%，东吴苏园区产业REIT、浙商证券(10.250, -0.15, -1.44%)沪杭甬高速REIT的涨幅超10%，仅有平安广州广河REIT涨跌幅为负。9只产品平均涨幅近19%。

继首批9只产品之后，公募REITs也不断扩容，截至目前已经获批发行29单、已发行27单，上市产品市值908.92亿元；底层资产类型也持续突破，试点行业也从产业园区、高速公路、仓储物流等扩充至新能源、保障性租赁住房、消费基础设施等。

“对比国际而言，我国公募REITs发展速度并不慢。自首批项目上市不到两年，公募REITs已有了接近千亿的市值，且资产类型稳步拓展，基础制度加快建立，监管框架基本构建，市场运行总体平稳，公募REITs成果显著。” 博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示。

第一创业(5.890, -0.05, -0.84%)有关负责人表示，公募REITs已从试点阶段稳步迈入常态化发行阶段。一方面，公募REITs建章立制成果显著，不仅拓宽了基础设施资产类型、试点区域，而且适时研究并出台了REITs扩募指引；另一方面，市场实践提炼试金石，公募REITs以央企和地方国企为引领，包含民营和外资在内的不同类型发起人均实现成功发行。

扩募推动公募REITs加速发展

在一级市场的发行迈入常态化阶段后，首批4只公募REITs的扩募也正式获批，多家机构认为，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，公募REITs将在下阶段迈入加速发展期。

华安基金相关负责人便表示，公司从去年下半年开始协同张江REIT的原始权益人推进扩募事宜，期间遇到过许多挑战，主要在于明确落实各参与方的角色定位和协同机制，并且在实践中不断提升管理工作的质量，同时也需要着力根据项目进展情况将储备项目推出落地。

5月18日晚，博时基金、华安基金、红土创新基金和中金基金旗下公募REITs产品发布了基金份额持有人大会表决结果及生效公告，同时发布了扩募新购入基础设施项目的招募说明书，意味着扩募已经完成前期程序性工作，接下来将进入定向配售、公开认购等阶段。

富国首创水务REIT基金经理李盛表示，从国际经验来看，扩募是REITs市场扩容的重要方式，有利于优胜劣汰，形成良性竞争格局。具体而言，REITs作为资产上市平台，扩募有利于扩大单只REITs产品的规模，降低集中度风险、提升基金份额流动性；同时，扩募也是REITs一级市场和二级市场有效衔接的纽带，有利于促进市场有效性的提升。

“扩募是REITs的灵魂，没有扩募的REITs是没有生命力的，国外成熟REITs市场能够经久不衰也是基于REITs不断并购、扩募，期限不断延长的机制。因此，扩募机制对于REITs市场发展具有重要战略意义和实际价值。”德邦资管研究部负责人表示。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆认为，通过加强项目前端培育、扩大资产范围、推动扩募等全方位措施，公募REITs预计在下阶段进入快速发展期，为投资者提供更为丰富多元的基础设施公募REITs产品。

多重实操难点亟待突破

整体来看，公募REITs已初具雏形，走过了“摸石头过河”的初始阶段，但基金公司仍然在实操中面临一些难点亟待突破。

例如，在刚刚推出的扩募中，定价机制的合理性、如何平衡新老客户利益等问题成为基金公司关注的重点和难点。

平安证券有关负责人认为，如何合理定价是公募REITs扩募面临的一大难题。和初始发行不同，扩募不再设询价定价机制，主要通过管理人定价、持有人大会决议的方式予以确定，这不仅需要权衡原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑二级市场价格等因素，合理的定价对基金管理人来说具有一定的难度。

李盛则指出，扩募过程中需要考虑新老投资人和原始权益人的利益平衡。他表示，与首发相比，扩募底层资产的相关要求基本一致，新资产纳入基金后，与基金原持有资产形成新的资产组合，新老投资人同份额同权；同时，也要考虑二级市场价格对资产交易价格的影响。

而在信息披露层面，华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏指出，目前公募REITs还存在一些值得改进的问题，比如同一行业不同资产之间披露口径不一致，披露的详细程度不够等等，希望各个资产基金管理人能够自愿披露更多信息，帮助投资人更及时全面了解资产经营情况，进而做出理性决策。

整体来看，第一创业有关负责人认为，目前公募REITs发展过程中的难题主要体现在供给侧，具体而言就是制度供给、市场供给和资金供给等多个层面。比如，在制度供给上，目前的产品载体是在《证券法》《基金法》框架下的最佳组合匹配（公募基金+ABS），现实制度属性较强，不是最简洁的产品形态，可能存在委托代理冲突和长效治理困境；在市场供给上，REITs底层资产的投融管退循环生态尚不成型，缺乏流动性和相互衔接性，从而导致REITs底层资产的供给不够通畅，民营企业的供给欠缺；资金供给方面，体现在长期限投资者的缺乏、固定收益市场投资者的参与度不够深，也体现在因为REITs二级市场运行时间短带来的理性投资、价值投资理念的匮乏，REITs二级市场波动率过高。

德邦资管相关负责人认为，国内公募REITs有三大发展难点：

一是顶层设计和立法体系尚未建立完善。现有市场主要在《公司法》、《证券法》、《证券投资基金法》等上位法的框架下制定了一系列REITs法规，但实践中也暴露了不少问题，如 REITs的法律地位、治理结构、税收中性、配套政策体系、投资人合法权益保护等方面，均有不足或缺失之处。

二是投资者培育之路漫漫。目前参与REITs投资的群体以固收投资人为主，辅以部分有资产证券化项目从业经验的新投资人，由于固收投资和权益投资逻辑完全不通，REITs的股性很难被挖掘出来，但债性却被无限放大。

三是缺少增量资金入市。这里所说增量资金是广义概念，包括尚未入市过的社保、养老等资金、已入市但尚未涉足二级投资的资金，其中第一类资金的入市需要上层推动，需要时机，第二类资金解决的核心思路就是寄希望于投资者的自我成长。

各家机构为万亿蓝海建言献策

据华金证券统计，截至目前，全球REITs市场规模超过2万亿美元，其中美国的REITs市值基本占到股市市值的3%，按该比例静态计算，国内公募REITs市场的发展空间在万亿级以上。

面对这一块万亿级“蓝海”业务，4月25日，证监会债券部主任周小舟在北京市基础设施REITs产业发展大会上为推动REITs高质量发展提出八大要点，涉及试点范围扩大、扩募常态化、项目现场检查、完善信息披露体系、完善估值体系、支持优质参与方、探索私募REITs和推进REITs专项立法等。多家机构也在接受证券时报记者采访时，为公募REITs的发展建言献策。

第一创业有关负责人认为，下一阶段，应聚焦公募REITs的供给侧结构性改革，关键在于坚持系统思维，持续优化审核流程、信息披露、询价机制、扩募等资本市场配套规则制度，加大培育服务力度，扩大优质项目储备，夯实国资、税务等协同配套政策，增强立法预期。

从管理人角度，刘玄表示，基金公司需要不断加强自身投资能力和运营管理能力建设，积极打造公募REITs的发行、投资和运营管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端产品链条，为投资者提供更专业、更全面的服务。

华安基金相关负责人提出，在REITs产品的发行上市期间，各专业参与机构还是需要坚守底线，把控好项目的质量和估值水平等，对于已知的潜在风险制定好相应的风险控制和缓释措施，并充分对外披露；在运营管理阶段，基金管理人和运营管理机构也应严格按照监管的要求和行业规范标准，依法依规开展基金存续期的管理工作。

杜鹏则建议推出公募REITs资产作为质押品的场内质押交易，有利于短期资金能够通过融资去满足资金腾挪需要，而非卖出，同时资产的现金流分派可用于覆盖融资成本，这样也能促进短期资金对此类资产的长期持有。

“我国公募REITs市场未来可能会出现更多有益的变化和创新，有待政策、市场、监管等多方面协同推进。” 莫一帆表示，公募REITs治理机制可进一步完善，例如简化多层架构，提升基金运营管理和决策效率；进一步完善询价定价机制，推动长期价值投资理念；通过基金管理人和运营管理机构激励机制设计，加强管理人与投资人利益一致化。