交了首付办不下贷款，房屋占有使用费如何计算？

交了首付款之后就拿到房子住进去，如果后续贷款没有获批导致购房合同解除，那么这期间的房屋占用使用费如何计算呢？在山东青岛就有一起这样的案例，按照开发商的计算方式，业主居住的时间长达55个月，应该支付的占用使用费超过35万元。而法院最终判决中，认定的该费用不到18万元。

为什么差距这么大？一起来看一看详情吧。

2018年1月1日，青岛市民黄先生以约125万元的总价买下市北区中铁青岛广场一套约75平方米的商品房，在与开发商中铁置业集团山东有限公司（以下简称中铁置业山东公司）签订的首付分期协议中，双方约定首付款为房屋总价款的50%，分三期支付，剩余房款62万元以贷款方式支付。在第一期首付款26万余元支付之后，中铁置业山东公司暂将房屋交付黄先生。

至2019年12月初，黄先生支付了全部首付款，但是后续的贷款因为黄先生自身的原因未获批准，导致逾期付款，购房合同解除。

此后的索赔争议中，房屋的占用使用费是重点之一。

按照中铁置业山东公司的算法，从2018年1月1日将房屋交付黄先生，到2022年7月底在法院的调解下黄先生腾退房屋，占用时间为55个月，应该以2.89元/m2/天计算房屋占有使用费。

这个2.89元是怎么来的呢？

中铁置业山东公司提供了两项证据，其一是房屋中介网站上查询的房屋租赁信息，青岛中心广场租金价格为2.78元每平每日至3.1元每平每日；其二是在2020年的一起诉讼中，中铁置业山东公司与宋女士的商品房预售合同纠纷案里，涉及房屋调解确定的租赁价格是2.89元。

黄先生同样提交了多家房屋中介网站上查询到的房屋租赁信息，显示同地段同类型房屋在精装修的情况下租赁价格平均在2.3元/㎡/天左右。至于2020年诉讼中确定的租赁价格，黄先生认为民事调解书是在双方协商让步等诸多因素的情况下形成的，并不能证明真实的客观情况。

此外，黄先生对中铁置业山东公司主张的房屋占用时长也持异议。

那么，法庭是如何审理的呢？

法庭审理后否定了2.89元这个标准，理由是黄先生已经支付了50%以上的购房款，中铁置业山东公司在通知解除合同后仍然全部占有使用该购房款，且在通知黄先生解除合同后较长时间内未采取适当措施防止损失进一步扩大，亦应承担相应责任。

中铁置业山东公司主张的房屋占用时长也被法庭削减，原因是期间黄先生提出付款展期，双方存在就继续履行合同进行交涉的事实。也就是说，中铁置业山东公司在选择行使合同解除权后又就对方提出继续履行合同同意磋商，在双方最终未达成一致意见后提起本案诉讼，导致该合同在长达两年左右的时间内处于客观上不稳定的状态之中。

这样七七八八算下来，法庭最终酌定的房屋占有使用费（租金损失）为177,000元，约为中铁置业山东公司主张数额的一半。

本案中，法庭的判决逻辑主要有4点，其一，黄先生在合同解除前已经支付部分房款，依照合同约定占有房屋，属于合法占有，可以视为支付房款的合同对价；其二，房屋占有期间，中铁置业山东公司亦持续占有使用黄先生的已付购房款；其三，期间双方继续就履行合同进行磋商，应该共同分担损失扩大的责任；其四，调解书涉及房屋调解确定的租赁价格不能直接认定为市场价格，且与本案房屋并非同一房屋，不能直接适用。

文/肖华林

编辑：李进文