租期未到，房东就要卖房！租客如何防患于未然？律师这一提示很重要

提到租房，你是否有过这样的“租房心酸史”？租住的房屋好好的，房屋租赁合同还没到期，突然中介、房东就让搬走，急于出手将房子卖掉。近日，据媒体报道，租客小李就遇到了这样的情况……

2021年2月，在北京市某小区，小李租了一套一居室，每月租金5700元，签订了两年的合同，并支付了租金。不料，今年1月份，业主突然告诉她，自己要卖房，要求她一个月之内搬走。

小李说，自己租约未到期，房东却突然要卖房，在一个月的期限内，自己要找房子、搬家，给她带来很大麻烦，所以才拒绝搬家。

租客还在租房期间，房东就要退租卖房，此时房屋租赁合同还有效吗？对此，《法治日报》律师专家库成员、北京德和衡律师事务所高级合伙人马丽红律师表示，法律上有一个原则，叫做“买卖不破租赁”，这项制度主要是为了保护承租人的利益。我国民法典第七百二十五条即规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

然而，记者采访业主时，业主赵女士表示，为了改善家庭居住条件，孩子上学方便，今年年初，她们准备把这套一居室卖掉，在孩子学校附近置换一套大一点的房子。按照合同约定，她提前一个月通知了租户，并愿意赔偿一个月的租金，没想到，还是出了问题。

这边着急卖房置换，那边又不愿意限期搬家，赵女士跟小李僵持不下，她们找到了长租机构。经过协商，机构重新帮助小李租了一套满意的房子，业主赵女士也退赔了租金，最终，小李从房子里搬了出去。

马律师强调，在本案中，业主赵女士称按照租赁合同约定提前一个月通知了租户，且愿意赔偿一个月租金，如果租赁合同的确有明确的约定且业主按照合同约定履行了相关的通知和赔偿等义务，则可减轻或者免除其违约责任。但同时也需要看租客在合同中有无选择权，即如果租客有权选择继续居住，则该等权利也应得到保护。

同时，马律师提示租客们，如果业主和租客无法就租赁合同的履行达成一致，租客可向法院提起租赁纠纷诉讼，要求继续在承租的房屋内居住直到租赁合同期满。另外，租客在签订租房合同时应防患于未然，明确约定在租赁期内，因房屋权属变更或第三人主张权利妨碍承租人使用房屋的，由此给承租人造成的损失由出租人向承租人赔偿。如因房屋权属产生纠纷诉诸法院，租户可以第三人身份参加民事诉讼，依据民法典买卖不破租赁规定，请求继续履行原租赁合同。在执行阶段，租客还可以根据民事诉讼法执行异议的规定，提起执行异议之诉。

选题策划｜法治网研究院文｜郑淳心

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