服务“打折”，物业费可打折吗？

对物业服务不满意，就可以拒缴物业费吗？物业服务有瑕疵，业主有权要求物业管理费“降价打折”吗？近日，思明区人民法院审理了一系列这样的物业纠纷。同一个小区的部分业主拒缴物业费，他们想通过这样的方式来表达对物业公司的不满。结果，这几十户拒缴物业费的业主被物业公司告上法庭。

让我们来看看，法院是怎么判的。

1对簿公堂 拒缴物业费，数十户业主被起诉

近日，思明区某小区业主叶先生因拒缴物业费被物业公司告上法庭。据物业公司起诉称，叶先生未缴交十年来的物业管理费13534.1元、公共维修金5118.22元及公摊水费和电费，合计2万多元。因此，物业诉求法院判令叶先生支付上述费用，并支付逾期付款违约金。

除了叶先生外，近期该小区还有数十位业主同时因拒缴物业费，被物业公司告上法庭。据悉，发生物业纠纷的这个小区是一个安置房小区，政府在物业费方面对原住户有一定补贴，物业费定价较低。这家起诉的物业公司已为该小区提供物业服务10余年。

近年来，随着物业管理成本的提高、居民对物业服务水平的要求提升，双方间的矛盾也越来越大。因此，一部分业主通过拒缴物业费的方式来表达对物业公司的不满。

2焦点争议 对物业服务不满意，能拒缴物业费吗？

物业公司认为，公司已经提供了符合双方物业服务合同约定标准的服务，在最近的星级评定中，公司的服务质量等级达到二星级，是服务较好的物业公司。业主接受物业服务，理应要支付物业费，希望法院判令业主按照合同缴纳物业费。

对此，被起诉的业主们认为，小区绿化不行、环境卫生差也就算了，水电公摊计算混乱，公共收益也没公开，公共设施维修还不及时。另外，值班人员上班打瞌睡，安保也不到位，经常有外来流动摊贩在小区无序经营，物业都没有尽到保障业主安全的责任。不仅如此，物业居然私拉电线侵占公共用电，消防通道也长期被占据，存在公共安全隐患。希望物业公司在一定期限内整改，否则业主有权终止合同。

3法院判决 物业服务有瑕疵，业主有权要求“减价”

法院审理认为，物业公司自2011年4月起为该小区提供物业服务至今，业主接受物业服务，应依约支付相应的物业管理费。但是，根据叶先生等业主的举证情况及物业公司的质证意见，可以认定物业公司为小区所提供的物业服务存在瑕疵，未达到物业服务合同约定的物业管理服务质量。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业公司瑕疵履行的，业主有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。

思明法院综合物业公司履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度等因素，酌定业主按照合同约定标准的90%支付物业管理费。

据悉，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，物业管理费的追缴应在诉讼时效内，超过诉讼时效的不予支持。不过，房屋公共维修金的收取涉及全体业主权益，不适用诉讼时效的相关规定。

该案一审宣判后，物业公司不服提起上诉。最终，厦门中院审理后驳回上诉、维持一审原判。

现象调查

涉诉物业企业存在“三大问题”

近日，导报记者从思明区法院获悉，2019年1月以来，思明法院共受理物业服务合同纠纷案件4000多件，年均收案数超千件，呈高位运行态势。思明法院在审理该类案件中，认为涉诉物业企业存在三个突出问题。

一是物业服务企业存在履行瑕疵。

二是物业服务企业存在侵权行为。具体表现包括：部分物业公司存在未经业主同意进行经营活动，共有部分经营收入未依法向业主返还；物业公司账目管理混乱、缴存情况不透明，侵害业主的知情权利；物业公司未尽管理、监管和维护义务等。

三是物业服务企业存在沟通短板。物业公司不能将矛盾纠纷消化在前端，导致与业主冲突升级，业主采取不理性行为，不利于和谐文明小区建设。部分物业公司长期怠于行使权利导致物业服务费收取不到位。在催讨物业费时手段单一，过于依赖诉讼，甚至未经催讨、也未沟通就直接诉至法院，不仅增加诉讼成本，部分主张甚至因超过诉讼时效或其他原因而未获支持。另外，因业主需求和物业公司供给的不匹配，往往会导致业主采取拒交物业费的不理性行为，最终诉诸法院。

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不满物业涨价，业主状告物业

此前，厦门中院也曾审理过一起物业费纠纷。在这场纠纷中，业主状告物业“多收物业费”。最终，这一场官司以物业胜诉告终。

判决书显示，此前海沧区某小区业主谢先生以物业公司违规多收取其物业费为由，将物业公司告上法院。

原告诉称，被告从当年3月起，擅自将物业费从每平方米1.2元上调至1.9元，仅经过发改局备案，未进行合同变更，收费不合法，应当退回4个月来多收取的389.2元。

被告物业则辩称，调整经过“双过半”调查，并到发改局备案，调价合法有效。

此案历经两审。最终，厦门中院终审判物业公司胜诉。判决认为，物业公司调整后的收费经过有关行政机关备案通过，调整后的物业收费标准亦经过公告，其调价行为应认定合法。法律并未对调价前的事前公示程序作出明确规定。虽然物业公司提交的公示照片不能直接反映调价行为经过征询业主的程序，但相关机关审核后出具了备案证明，同时还将备案证明在小区进行了公示，足以表明有关事项已取得双过半业主的同意。而且，现大多数业主均按调价后的标准来缴纳物业费。

因此，法院终审判决驳回谢先生的诉讼请求。

律师说法

业主不缴物业费，物业能停水断电吗？

福建典格律师事务所林毅彬律师：《民法典》第九百四十四条第一款明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。不过，根据《民法典》第九百四十四条第二款的规定，物业公司催交物业费，应当采取“催告+提起诉讼或申请仲裁”的方式。对违反约定逾期不支付物业费的，物业公司可以催告其在合理期限内支付。如果合理期限届满业主仍不支付，物业公司可以依法提起诉讼或者申请仲裁。《民法典》第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业公司采取停止供电、供水等方式催交物业费，违反了《民法典》的相关规定，如果因此给业主造成损失，将面临承担赔偿损失等法律责任。

导报记者 陈捷 吴舒远 通讯员 思法/文 杨希/漫画