中金：国常会房地产表态积极，交易性机会再现

2024-03-26 市场资讯

3月25日房地产板块呈分化上涨态势，其中华发6.0%、滨江5.9%、招蛇3.1%，涨幅居前。我们认为这是受益于国常会对房地产的积极表态[1]及潜在的政策调整可能，在板块估值、仓位均处于历史低位背景下受压抑情绪释放所形成的交易波段。此前我们在《如何看待年初以来房地产板块及市场走势？》报告中已提及，在基本面未实质好转前，短窗口下的数据改善和政策发力，均可能形成一定的交易性机会。

往前看，我们提示关注两点：其一，本轮周期以来，尽管板块整体呈现长期受基本面拖拽向下、短期受政策作用波动的特征，但年初以来政策频率提高、波段渐短、波幅渐窄的特点也渐趋明显，在实体市场风险能够得到一定控制（表现为新房销量阶段性平稳、头部城市价格环比跌幅不显著走阔、重点房企信用风险相对可控）的前提下，板块可能在“小步快跑”的政策作用下呈现阶段性盘整、交易性机会频现的特征。该阶段下，我们推荐兼具性价比的高弹性标的和可能受益于空间更大的超高能级城市政策调整标的；此外，均好型龙头房企回撤风险较低，可作为长期底仓票。其二，国常会“系统谋划支持政策，有效激发潜在需求”的表述较此前表述更有“治本”之意，须重点关注可能有效的举措（典型如“三大工程”）的落地情况，这大概率是个渐进过程。

2024年国常会首次对房地产进行系统、积极表态。

纵观本轮下行周期以来的国常会表述，2022年共11次涉及地产，主要落脚于“因城施策支持刚性和改善性购房需求”和“保交楼”；2023年共5次涉及地产，其中3次分别关注保障房建设、城中村改造和“平急两用”基础设施这“三大工程”。本次国常会表述首先明确了房地产的系统重要性，肯定了去年房地产政策调整的成效，进而在对今年的政策目标表述中依次提出了三个核心点：其一是“保交楼”和“城市房地产协调融资机制落地见效”，其二是“系统谋划支持政策，有效激发潜在需求”，其三是长期“完善供给体系，改革基础性制度”。整体来看，本次国常会对房地产的表态与此前一脉相承，但更系统、全面。

政策近期或有一定积极调整，带动头部城市价格预期阶段性企稳，同时防范系统性风险。

结合本次国常会表态和此前《中国房地产报》的相关报道[2]，我们认为短期内政策可能的着力点有二。其一，进一步因城施策优化房地产限购、限贷政策。截至目前，北、上、深的楼市政策仍略严于2014-2016年的历史低位[3]，其他城市多数均已与当时基本可比[4]。供需基本面更好、政策放松空间更大的超高能级城市如采用“一区一策”方式调整，以期在供给能力充分的区域引入外来需求，则可能带动其价格预期阶段性企稳，弹性和延续性视政策调整节奏和需求引入速度而定。其二，进一步压实城市房地产协调融资机制的落地。局地的好转并不意味的行业整体下行压力的解除，在新房销售仍疲弱的背景下，“项目白名单”支持的充分落地仍是缓解“保交楼”风险的关键环节，如何在该过程中平衡“市场化、法制化”的执行原则和“防范系统性风险”的整体目标，或将是接下来“压实机制落地见效”的主要发力点。

更广泛、持续的修复仍须关注“有效激发潜在需求”的举措推进落地，这或是个渐进过程。

此次国常会对需求端的新表述为“系统谋划支持政策，有效激发潜在需求”，相较于以往“支持刚性和改善性购房需求”的表述，更有“治本”之意；从中期维度来看，政策的发力程度可能超出单纯限购、限贷调整以改善局地楼市的范畴，而是对于更广泛空间内潜在需求的整体拉动。如此前报告所述，我们认为“三大工程”的落地可能是实现这一目标的有效方案，尽管目前各地实际可考的城中村改造专项借款放款额度仍在百亿元规模，但授信额度已达近万亿元；如政策端能自上而下地在资金使用范畴、项目推进节奏方面给予更多支持，结合利率的适度调降，或能达到“有效激发潜在需求”的目标，带动行业基本面好转。考虑到项目较为分散，我们认为推进过程可能是渐进的，建议持续关注相关进展及居民预期反馈。

风险

供需关系改善和政策调整节奏不及预期，房企信用问题超预期恶化。

图表：本轮下行周期以来，申万地产指数复盘