“我们观察到，改善需求为绝对主导，占比60%，首次置业刚需占比30%，投资需求则缩窄到10%。优先购买二手房的客户，从2022年6月占比23%，上涨至2023年12月的35%，同期新房则从31%下降至18%。”3月14日晚间，在贝壳财报会上，公司执行董事、首席财务官徐涛表示。
作为规模最大的房产交易服务平台，上述变化也直接体现在贝壳公司业绩中，存量房规模及增速均显著超过新房占比。
财报显示，2023年，贝壳存量房业务GTV达到20280亿元，同比增长28.6%，与此同时，新房GTV则为10030亿元，同比增长6.7%。
对于当下市场趋势，贝壳管理层判断称，2023年平台上看房客户总量高于新增挂牌量，说明市场上想买房的人不少，但观望情绪严重，比如杭州、深圳等基本面较好的城市，房源选择多、价格下降的趋势下，购房者的信心需要进一步修复，市场在去年四季度出现以价换量，也体现出需求有较强的韧性。
目前，北京、上海、杭州等多地二手房挂牌量均创下历史新高，“卖一买一”的置换链条仍未畅通。
对此，贝壳管理层认为，挂牌量达历史新高，这是存量房市场扩容的必然结果，也是在政策刺激下换房需求加速释放的体现，一线城市“卖一买一”的比例超过70%，挂牌量提升是需求提升的前置指标，并非所有的挂牌房源都是有效供给，部分业主只是挂上试试，同时也有一部分老旧存量房源常年挂载，流动性极低。
贝壳预计，2024年，随着二三线城市加速向存量房转型，以及结构型动能提升，二手房市场总体保持平稳，而新房改善需求仍为关键，市场仍可能保持震荡筑底的态势。
房企爆雷潮下，贝壳新房业务也在加强风险管控，适当进行坏账计提，并提高与国央企合作比例。
财报显示，国央企开发商佣金收入占比，从三季度的46%提升到四季度的53%，开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。四季度新房应收账款周转天数仅为43天，首次下降至50天以内。
从收入来看，2023年，贝壳净收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润达58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。
不过，在2023第四季度，贝壳经营亏损为1.73亿元，2022年同期经营利润则为3.87亿元。
对此，贝壳解释称，除家装家居和租赁业务经营利润率低于交易业务外，同时也源自对于融创早前为其应付贝壳款项而提供的单一抵押资产的评估减值，预计计提超过50%，约为4亿元的坏账准备。至此，目前公司对68个开发商应收账款坏账计提比例平均已达到95%以上。
行业剧变之下，2023年7月，贝壳宣布启动“一体三翼”战略升级，“一体”即存量房和新房交易业务，“三翼”为家装家居、租赁业务，并增加了主做房地产开发业务的贝好家事业线，由贝壳COO徐万刚转任负责。截止目前，贝好家业务未有具体项目落地。
财报显示，2023年，贝壳家装家居业务合同额为133亿元，可比口径同比增长93%；净收入取得74%的可比口径同比增幅，达到109亿元。家装家居业务目前已有11个城市实现运营利润为正，其中4个城市达到1000万元以上。
此外，由于租房业务的净收入增加，2023年，贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长194.8%至84亿元。截至2023年底，贝壳分散式租赁住房业务“省心租”在管规模超过20万套，长租公寓则超1万套。
