2023年2月24日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称“住房租赁金融17条”）向社会公开征求意见，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，从信贷融资、债券融资、股权融资等方面全方位提出17条金融支持住房租赁市场发展政策。
亮点一：实现保障性和商业性租赁住房的全覆盖
与2022年2月发布的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》相比，“金融17条”覆盖的住房租赁市场主体的范围更广，金融支持的范围进一步扩大至市场化长租房，纳保不再是租赁住房专项支持贷款的发放前提，这对于旗下有自持长租公寓品牌的房企以及运营规模化长租公寓的住房租赁企业是重大利好，有利于其获得融资支持，也有利于“微利运营”的轻资产住房租赁企业降本减负。
亮点二：房地产REITs试点提速
“金融17条”提出稳步发展REITs在住房租赁领域的试点工作，优先支持雄安、海南、深圳等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展REITs基金试点，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
亮点三：允许经营性贷款置换开发建设贷款
“金融17条”明确加大对租赁住房开发、建设、经营以及闲置房屋转化的信贷支持。支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，项目资本金比例应不低于总投资的20%，贷款期限3-5年；并明确提出，支持向经营自有产权长期租赁住房的住房租赁企业发放经营性贷款，贷款期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%，并允许经营性贷款置换物业前期开发建设贷款。
亮点四：创新团体批量购房贷
“金融17条”创新性地提出发放租赁住房团体购房贷，支持企业批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，支持专业化规模化住房租赁企业批量购买存量闲置房屋长期持有经营保障性或商业性租赁住房。这一创新信贷产品将租赁住房的供给方和需求方进行了有机联结。在扩大租赁住房供给的同时也能缓解房地产市场库存压力，达成“双赢”。
2018年以来，推动住房租赁市场发展已被多次提及，但金融机构在开展住房租赁相关业务时，面临许多难点。例如，长期租赁住房建设资金需求较大且周期较长，而租金回报率长期偏低，这些客观因素导致金融机构放贷风险高、成本高、回报率低，令金融机构对租房租赁市场望而却步。
党的二十大报告强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。近年来监管机构也先后发布多个文件支持租赁住房市场发展。在各级政府、市场主体以及金融机构的共同努力下，目前我国“保障性租赁住房+市场化租赁住房”双轮驱动的住房租赁供应体系已基本形成。
保障性租赁住房方面，截至2月24日，我国已上市住房租赁领域已上市REITs产品共4只，合计募集资金约50亿元，均具备较好的产生持续、稳定现金流的能力，现金分派率能达到 4%左右，较首发平均上涨14.9%。
市场化租赁住房方面，头部房企中龙湖冠寓率先于2021年实现盈利，意味着承受市场化融资成本的能力或已实现。此外万科泊寓亦曾表示将于2023年实现成本法（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。以上表明，困扰租赁住房市场首要的盈利难题已经初步性得以解决，可以承受市场化金融机构提供的融资成本。
信托公司开展住房租赁相关的投融资业务和服务信托业务，需要综合考量住房租赁项目方的需求以及募、融、管、退各环节的项目风险，严格筛选项目区域和交易对手。信托公司可以通过股权投资、债权投资、Pre-REITs等模式，参与租赁住房的开发建设、兼并收购或运营管理，同时也应关注对公司存续项目风险化解的助力作用以及可能的退出方案。
（一）区域选择
住房租赁项目往往周期长，涉及人群广，项目区域的选择尤为重要。住房租赁“金融17条”要求，金融支持住房租赁应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题。同时明确提出，稳步发展REITs，并划定了雄安、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域，为利用集体建设用地和企事业单位自有空闲土地建设运营长期租赁住房的企业提供资金支持。这对于人口净流入的大城市、拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等城市是重大政策利好。
与住房的投资属性相比，租赁住房更能体现住房的居住属性和消费属性。核心大城市具有旺盛的消费需求、强劲的经济动能、成熟的配套产业和优质的公共资源，这既是吸引人口持续流入的基础，也是住房租赁项目盈利水平的重要保障。然而，这些城市也是高房价问题突出的城市。面对高房价，国家有意通过满足租赁住房需求，以抑制楼市过热。因此，在这些城市，拥有闲置土地的企事业单位，只要有建设或经营长期租赁住房的意愿，建设资金将不再是问题。这对于刚刚进入这些城市的新市民和年轻人是很好的消息，可以租用单位免费或者低租金提供的租赁住房，既吸引了人才，又稳定了预期；既保证了较高的出租率，又能够实现较好的盈利。因此，信托公司应优选一二线核心大城市开展住房租赁相关业务。
（二）业务选择
信托公司借“金融17条”的契机，不仅可以在土地获取、开发新建、存量改造等多个环节为参与保障性租赁住房建设和运营的市场主体提供投融资支持，而且可以在信贷、债券等市场化手段之外探索更多的创新型金融服务产品，如租赁住房债券型ABS、REITs等金融产品等。一旦实现正反馈，信托服务租赁住房的范围将更广，力度将更强、速度也会更快。
1．存量改造业务
目前全国多地已明确支持非居住存量改建为保障性租赁住房，并出台相关政策细则指导市场发展。“非居改保”成为保租房的重要供应方式。而住房租赁“金融17条”落地后，“非住改租”项目投资或将成为住房租赁基金未来重要的业务内容。针对房企自持的存量资产，通过资产收购并改造为租赁住房，既能盘活房企存量资产，又能增加城市租赁住房供给，是当前新发展模式中，需求最多、见效最快、金融机构也最易介入的模式。
对于信托公司来说，“收购房企存量资产——改造转型升级——市场化长租房供给——孵化REITs底层资产”的模式最具代表性也最具可行性。
2022年11月，建行宣布成立全国首个住房租赁基金——建信住房租赁基金，总规模300亿元，其中，建行认缴299.99亿元，建信信托下属的全资子公司建信（北京）投资基金管理公司认缴0.01亿元。该基金的目标定位及投向是，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加保租房和市场化长租房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。
2.Pre-REITs业务
REITs是住房租赁市场重要的长期融资工具。“金融17条”落地后，保租房和市场化长租房将成为公募REITs一个重要底层资产来源。
从政策导向来看，建立健全REITs发行政策体系贯穿了2022年全年。自2022年开年，财政部发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，到2022年底，证监会提出要将保租房REITs常态化发行，并探索长租房REITs试点，可以预见，未来租赁住房市场的发展将进入快速通道，可能会出现跨城市项目组合的REITs、新建项目+改造项目组合的REITs；已发行的保租房REITs也会通过扩募起到调动市场积极性的作用。“金融17条”将REITs拓展到长租房领域能够更充分刺激多元化主体进入行业，一些高端公寓有望进入到REITs发行的储备项目当中。这类项目通常处于核心位置、面对的人群也会相对高端，租金水平也会更高，对于提高租赁住房REITs的收益率起到推动作用。
2023年2月20日，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》是2018年涉房私募基金备案暂停后的首次放开，允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，同时将投资范围扩展到特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。由于写字楼、物流地产、工业园区等板块能够产生稳定的现金流及较好的投资回报，预计商业地产或将是本次试点的最大受益者。
3．住房租赁相关的标准品投资业务
住房租赁“金融17条”提出支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放；支持住房租赁企业发行债务融资工具、公司债券、企业债券，专项用于租赁住房建设、购买和经营，并创造性地提出住房租赁企业可将持有运营的租赁住房抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券（Covered Bond），并将住房租赁担保债券纳入债券管理框架。担保债券用于住房租赁行业尚属首次。由于担保债券的投资人拥有双重追索权（不仅以发行人作为第一还款来源，还以抵押资产作为增信），同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，对投资者资金安全将形成一定保护，也将对行业的高品质发展起到激励与约束并重的作用。
考虑到住房租赁资产现金流非常好，以担保债券的形式发行债券，可能成为主流形式。因此，在拓展住房租赁标准品投资业务方面，信托公司应重点关注住房租赁担保债券和住房租赁REITs产品，以及优质房企和龙头住房租赁企业发行的债券，充分研判底层资产的质量和抵押品的价值，密切关注市场的变动，尽可能地降低标品的投资风险，保护投资人的利益。
注：以上内容不作为任何投资或建议，仅供参考。
