购房人转贷得不偿失：银行起诉后被判清偿180万

经营贷和消费贷期限相对较短，单笔金额较高，如果出现被要求提前归还，可能造成借款人资金及困境及不良的个人征信记录，且中介收费不低，综合成本可能高于原来的房贷成本

文 | 《财经》记者 严沁雯

编辑 | 袁满

对于近期引发市场关注的“经营贷置换房贷”之风，新鲜的司法案例显示，购房人为节省利息实施转贷更有可能得不偿失。

3月1日，广州市中级人民法院（下称“广州中院”）官微发布文章称，借款人违反合同约定，擅自改变贷款用途将经营贷款用于清偿房贷，被银行诉至法院。根据判决结果，该借款人需向银行清偿借款本金及罚息。

广州中院法官李璐思认为，经营贷是银行等金融机构为解决中小企业主或个体工商户经营需要而推出的一款融资服务产品，借款人应当按照约定将借款用于生产经营活动。

“支持银行关于借款合同提前到期的诉讼请求，体现了人民法院依法维护金融市场健康稳定发展的司法态度，也有利于防止信贷资金违规流入楼市、股市，对于防范化解系统性金融风险，落实国家宏观经济政策、产业政策具有积极作用。”李璐思指出。

转贷被诉：法院判偿180万

据广州中院介绍，某银行（贷款人）与肖某（借款人）、某公司（保证人）签订《个人担保借款合同》。合同约定：借款金额180万元；借款用途生产经营周转；借款期限60个月。

合同同时约定，借款人未按约定用途使用借款、未提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等；肖某以其房产作为抵押，某公司为连带保证人。

然而，根据某银行提交的银保监部门查证情况，肖某将约定用途为生产经营周转的贷款部分挪用于偿还房贷。

在此情况下，某银行根据《个人担保借款合同》约定行使检查、监督借款使用情况的权利，以肖某违反贷款用途将款项用于楼市为由，要求肖某提供资金用途证明，但肖某拒绝依约提供资金用途证明。

某银行遂向法院起诉，请求肖某偿还借款本金180万元及利息、罚息、复利，并对肖某提供的抵押房产享有优先受偿权，某公司对上述债务承担连带责任。

根据广州中院二审判决，肖某于判决发生法律效力之日起十日内，向该银行清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，某银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；某公司对肖某的全部债务承担连带责任。

在李璐思看来，经营贷是银行等金融机构为解决中小企业主或个体工商户经营需要而推出的一款融资服务产品，借款人应当按照约定将借款用于生产经营活动。

根据《中华人民共和国民法典》第六百七十二条规定，贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况。借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表或者其他资料。第六百七十三条规定指出：“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”

“本案中，提交资金用途的证明材料既是肖某的合同义务，也是肖某在诉讼中的举证责任。由于肖某未能履行合同义务并完成举证责任，结合银保监部门查证的事实，法院据此认定肖某存在违约行为。”李璐思指出。

违规操作：监管频示风险

实际上，经营贷违规流入房地产市场并非新鲜事，监管亦给予了高度重视。

2021年3月26日，银保监会、住房和城乡建设部、央行便联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。其中提到，要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

不过，与此前部分人群将经营贷直接用于购房的情况略有不同，近期购房者多为了减少房贷压力，用经营贷置换原有房贷。

2022年以来，政策指引下商业银行加大了对小微企业的支持力度，多家银行经营贷款利率已经低于4%。而对于部分在2022年之前的购房者来说，房贷利率却在5%以上。

在此背景下，贷款从业人员提高了在朋友圈推销转贷的频率。以经营贷为例，某股份行的“房抵贷”产品，利率3.8%起，最多可做20年。据相关人员估算，以等额本息、期限30年、利率5.35%、贷款余额143万元为例，原本需支付利息144.5万元。若申请3.8%的房抵贷进行置换，可节省利息83.2万元；4.35%的房抵贷则可节省73.2万元。

具体到操作流程，据贷款中介介绍，可先提供“过桥资金”让客户还清房贷，再帮助其包装个人资质，在银行办理经营贷后归还垫资。上述过程需支付1万元至2万元的服务费，同时，个人需额外购买营业执照（5000元起步），亦需支付垫资费用（日利率0.07%左右）。

有了利差的诱惑，加之贷款中介的推波助澜，转贷之风兴起。据一位贷款中介人员透露，近期平均一周便有2至3个客户因为提前还贷咨询如何转贷，在其推荐的业务中，经营贷、消费贷等近期利率较低的产品赫然在列。

然而在业内人士看来，以上行为风险巨大。

“经营贷和消费贷期限相对较短，单笔金额相对较高，如果出现被要求提前归还的情况则可能造成借款人资金陷入困境，也可能造成借款人不良的个人征信记录。”资深金融监管政策专家周毅钦指出，办理过程中，一些违法违规的中介可能会使用造假的材料，这属于“骗贷”行为，收费也并不低，综合成本可能高于原来的房贷成本，让转贷得不偿失。

一位银行业人士亦认为，“如果是10年期的经营贷，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一位银行业人士指出。

对于转贷背后的风险，监管亦频繁提示。早在2022年末，银保监会就发布关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示，提醒广大消费者警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。

2023年2月9日，中国人民银行、银保监会在部分商业银行座谈会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

2月10日，辽宁银保监局发布关于提前还贷或转贷的风险提示，提醒违规转贷可能存在的经营贷风险、信用贷风险、财务风险和个人信息泄露风险。“借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。”辽宁银保监局强调。

另一方面，为了防止信贷资金违规流入房地产市场，对银行的监管力度亦在加大。

2月17日，银保监会发布公告，对中国银行、民生银行、渤海银行、建设银行、渣打银行等五家金融机构及相关责任人员依法作出行政处罚决定，合计罚没约3.88亿元。

根据同日发布的多张罚单，“小微企业贷款资金被挪用于房地产领域”“违规发放房地产贷款”“违规办理虚假按揭贷款等违法违规行为”出现在部分银行的处罚案由中。