实探！北京楼市新政后，"五一"房市如何？

4月30日，北京松绑了住房限购政策，这是13年来首次调整限购。根据新政，已拥有住房达到限购套数的居民家庭，可到五环外新购一套住房。那么，新政后北京楼市表现如何？

券商中国记者实地探访了北京多个五环外项目了解到，“五一”假期无论是新房还是二手房，看房客户量都有所增多。接受券商中国记者采访的业内人士认为，整体看，北京楼市在一系列政策的影响下有所企稳，但要保持楼市成交的稳中向上，还需要进一步制定有助二手房去化的针对性政策。

5月4日，券商中国记者来到位于东南五环外北京亦庄的某新房项目售楼处，销售人员小李告诉券商中国记者，该项目本来“五一”要开盘，但因很多客户假期离京了，所以改到“五一”后再开盘。目前是认筹期，首期将开盘400多套房，现在已经排了300多号了。“我们项目学校、商场、地铁配套齐全，4月10日开放售楼处后，卖了20天就把客户蓄满了。”

券商中国记者了解到，该项目开盘均价6.5万元/平方米，户型面积最小99平方米，属于改善型项目。记者在售楼处以购房人身份咨询期间，进进出出有十几组客户前来看房。

小李说，假期几天看房人挺多，他的客户好多都是换房。新政策出来后，释放了部分购房需求，比如有人旧房子还没卖出去，原本“五一”根本不出来看房，因为看了也没有购房资格。

位于北京西五环外石景山区的某新房项目，假期看房人相对较多。券商中国记者5月4日下午4点多赶到售楼处时，被告知十几个销售人员都去带客户了，暂时没人能接待。等待一会儿后，销售人员小刘赶来告诉券商中国记者，这已经是他今天接待的第10组客户了。

“假期看房人挺多的，‘五一’前三天我们项目卖了20多套房了，新政前，周末一天也就卖个两三套，平日一天一两套。”小刘对券商中国记者说，之前有一部分在观望的人现在可以直接来定房了。

合硕机构首席分析师郭毅接受券商中国记者采访时表示，从目前市场情况看，整个“五一”各个新房项目的到访量都有明显增加，其中，一些五环外原本客户基础就比较好的区域，客户到访量增加更加明显，而内城的一些改善家庭也会因为市场预期的改变而新增一些客户看房选房，包括六环沿线的一些刚需盘客户到访量也有所增加。但是真实的成交量提升更多还是在五环外。

不仅五环外新房项目到访客户量增加，“五一”假期北京五环外二手房带看量也有所增加。北京东五环外通州区某房产中介门店的工作人员小王告诉券商中国记者，他假期这几天比较忙，每天都有两三组客户带看，大部分是新政后出来的新客户。通州区另一个房产中介门店的工作人员小张也对券商中国记者表示，“五一”假期看房的客户比平时多一些。

中原地产监测数据显示，2024年5月1日至5月4日，北京新房成交量分别为35套、21套、32套、22套，上年同期分别为7套、4套、6套和97套；二手房成交量分别为5套、16套、9套、12套。整体看，网签市场成交量基本平稳，但实际成交量相比前期有所企稳。

不过，中原地产首席分析师张大伟（金麒麟分析师）认为，网签数据并不代表市场实际情况，因为2023年同期只放假三天，相比2024年5天假期周期不一样。

张大伟认为，北京新政策影响五环外市场，“五一”假期期间热点新房项目主要集中在顺义、昌平等性价比较高的北五环区域市场。整体看，北京楼市在一系列政策的影响下有所企稳。

在郭毅看来，与北京以往几次对限购进行的微调相比，此次针对五环外多套改善的限购宽松，影响范围更大，对买房人的预期也有所提振，从实际成交上对部分项目形成一定拉动，但政策效力很难持续，想要保持楼市成交的稳中向上，北京还需要进一步制定有助二手房去化的针对性政策，才能够帮助改善家庭更好地实现“卖旧买新”的改善升级。

据中原地产研究院统计，北京2023年下半年以来已经累计发布了8次政策：2023年9月1日，北京执行“认房不认贷”；2023年12月14日，北京首套房首付比例降至三成；2024年2月6日，北京通州区“双限”政策松绑；2024年3月27日，北京取消“离婚家庭三年内不得购房”限制；2024年4月8日，北京公积金贷款额度最高可上浮40万元；2024年4月17日，购买改造后的老旧小区公积金贷款年限增加；2024年4月22日，离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在北京市无成套住房，执行首套房信贷政策；2024年4月30日，北京放松五环外限购，已拥有住房达到限购套数的居民家庭可到五环外新购一套住房。

责编：战术恒

校对：陶谦